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文中房价价格大多数为举例说明，以实际价格为准，仅供参考。
坊间就盛传了一个截图，说是重庆房地产商会建议“商品房销售按建筑面积计价”。从此之后，重庆楼市迎来了一波上涨行情，直至现在在重庆一房难求。现在是2018年7月低，从现在的观点看，2016年成为了重庆楼市的分界点。从这一年开始，重庆房价一改过去的平静，开始蠢蠢欲动。可是，到底是发生了什么呢？果真就是一位市长，就对房价影响如此深刻？我更相信科学，更相信经济规律。
回归经济学常识
学过经济学的都知道，价格的形成机制是什么？那就是需求曲线和供给曲线交叉，也就形成了价格。房价就是有效供给和有效需求之间博弈的结果。所以分析房屋价格形成，就分析供给和需求就好。这是分析楼价的核心要义。一个城市的房价，归根到底取决于供需关系。
重庆的低房价秘密
任何中心城市，都是有住房需求的，而需求是比较大的。城市的大小，不光是城市幅员的大小，更是人口流量的大小。北上广深的国家定位以及国家战略的原因，自然能吸引全国性乃至全球性的人流和资金。而重庆作为二线城市，其吸引力自然比不上北上广深，但是作为区域性的城市吸引力还是比较强的（当然，国家将重庆定位为国家中心城市，不过这是一种政治定位，而不是经济定位）。住房需求，可以分为两类：一是居住性需求；二是投资性需求。先说居住性需求，也就是所谓的刚需。有投行的经济研究人员，喜欢用所谓的“小学生在校生人数”，并发现了“小学生在校生人数”和房价高度相关。因为“小学生”的数量，说明这个城市有多少稳定的家庭，这是城市的购房主力。当然，这个指标有一种情况是例外的，就是边缘小县城，因为那里有许多留守儿童。但是对于一二线城市的分析，却是很有用的。重庆的小学生人数达到200多万，这是因为重庆是一个中等省的规模，这个数字是包括了重庆38个区县的情况，我们没有一个重庆主城区的小学生人数。重庆市统计局网站有2015年的数字，大概是41.16万人。而重庆主城区的2016年的户籍人口是851.8万人。我们假如按照重庆市整个大市的比例6.8%来计算，那么主城区的小学生人数应该是58.15万才合理。合理人数与现实的缺口达到：17万人，缺口比较大。光从小学生在校生人数指标，我们似乎可以得出一个结论：2016年及之前，重庆的居住性需求是不足的，而且缺口还比较大。这就解释了，为什么重庆长期房价较低了。重庆主城区的房价，居然比河南郑州低，而郑州的城市建设、城市定位，大家也明白是比不上重庆的。但是，2016年，重庆的人口似乎发生了变化，这一年比2015年增加了31万人，2017年比2016年增加26.73万人。这种人口变化其实一直在进行，只是之前都是增长得十分缓慢，2015年比2014年只增加16万人，一般在20万以内。目前还没有2017年或者当前，重庆主城区小学生在校生人数的数据。所以还不能断定，2017年至今，重庆的人口是否发生了根本性变化。再看投资性需求。我们看看本地的投资需求如何。我们看出来了吧，重庆的“天量土地供应”是不是很惊人。一方面，是需求不够旺盛，一方面则是天量供应，总之，重庆的楼市长期低迷，完完全全就是供大于求啊。而且，重庆的住宅容积率远远高于其他城市。
转折点是不是出现了？
很多人说到了2017年的暴涨。如果我们前面说的供求关系是成立的，那么为什么2017年的重庆楼市会出现暴涨？现在，我们有理由相信2016年12月至今的这波重庆房产牛市，是由炒房客激增造成的。炒房客中，有本地人还有外地人。那么炒房客入市的逻辑是什么呢？很简单：重庆在全国二线城市中，是房价洼地！但是，你要问他为什么？大多数人只会回答：因为重庆房价只有1万出头每平米，而几乎所有的二线城市都是两三万每平米。可是，他们没有明白背后的原因，为什么重庆的房价只有每平米一万出头？当然，我们也看到了重庆楼市的确是发生了一些变化——那就是从2014年开始，重庆的土地供应开始逐年减少了。我们还是拿北京、成都、杭州、郑州几个城市比较，发现重庆的土地供应趋势与其他四个城市完全不同。重庆在有意识地减少土地供应。2015年一线城市加起来的总和是2848万平方米（北京734万平米、上海1074万平米、广州843万平米、深圳197万平米），重庆是2637万平方米。如此庞大的土地供应量，重庆2016年的建面均价在7116元/平米，也就可以理解了。但是到了2016年，重庆的土地供应量仅比广州多300万平方米，虽然土地供应量依然最多，可是总量上已经得到了大幅度的减少。尽管国土部说，对于房地产库存不足的城市，要加大土地供应。但是，大家不要忘记了，我们国家是奉行粮食自给自足为基本国策的，18亿亩土地红线是不能动的。而且除非发展巨型城市，否则城市的土地供应量是极其有限的。但是，能不能根据土地供应的变化，来断定重庆房价的转折点出现了呢？为时尚早！因为即使重庆土地供应逐年减少，数量依然是天量！2018年是1933.33万平方米。不少已经买了重庆房子的投资客，是不是心痛了？不要急！重庆市政府还公布了2017年-2021年主城区土地供应计划是9.5万亩，也就是6333.37万平方米，减去2017-2018年，2019、2020、2021年土地供应为1866.71万平方米，年均622.23平方米。也就是说，从明年开始，重庆市主城区的土地供应量，将和成都持平！而这才是真正的转折点。而目前的主城区，只有老城区的旧房子了。所以，未来重庆的新楼盘，将以旧城区旧城改造为主，二手房交易将兴盛。而旧城改造，征地费用、土地拍卖费用的高昂，楼板价必定远高于在目前拿一块荒地盖新楼的价格。而这恰恰是香港目前面临的房地产情形。山地城市中，重庆唯一可以参照的对象就是香港。当然，重庆的经济体量、经济水平、区位优势是无法跟香港比的，但是两者的地形结构的相似，都必然有一个特点——适合建房的平地资源稀缺。正因为此，小生大胆预测不久的将来，可能也就是10年的时间左右，重庆的房地产模式，将是以旧城改造为主，二手房交易的活跃程度将空前热烈。
供需平衡
重庆主城区的供求关系，目前来讲是相对平衡的。而未来，因为城市发展的关系，将出现供不应求的情况。只是，目前供求关系的局面还未发生根本逆转而已。当然，我还要说明的是，我说的主城区不是政府的行政规划，而是大家通常所说的渝北、江北、南岸、渝中、沙坪坝、九龙坡。为什么是这样，我想只要在重庆生活超过5年的人，都能感受到为何我如此分类。 人口，决定着重庆未来房价的发展。根据政府统计的数据，这两年来，重庆主城区都出现了20万-30万的净流入人口。这部分人口里，一部分是在北上广深等一线城市返乡的重庆户籍人口，一部分是主动来重庆寻找机会的人。返乡的重庆户籍人口，大部分是积攒了存款回来的，他们不少人是在北上广深做产业工人、做小生意或者在其他各行各业，其实是有一门手艺或者说有一定的谋生本领的。他们或多或少都是有在主城区购房的需求的（按经济学教材里的说法是，既想买房又有能力买房的人群）。返乡的人群中，还有一部分人群尤其引人注意：那就是拥有较高学历的渝籍生源，他们不少人在北上广深甚至海外工作了好多年，对北上广深的房价望洋兴叹，但是他们发现他们500万在北上广深，只能买一套80多平方的房子，回到重庆可以买洋房，甚至别墅。他们就在这段时间，回乡买房子了，移居回重庆发展。同样的道理，还有那些怀揣着梦想的外地人才。事实上，这部分是重庆最愿意吸引的人才。 外地来渝发展的淘金人。其实，重庆对全国的吸引力，是从2008年开始的，那时候因为众所周知的原因，重庆很博全国的眼球。自那开始，重庆进入了基础建设的黄金时代。高速公路、城市公园、轨道交通、教育资源、医疗资源等，都纷纷鸟枪换炮。我想，大家都还记得，2008年以前，去现在南坪看看，那种脏乱差的样子。更不敢想想什么四五六七八公里了。但是，现在再看看，南坪像个大都会的样子，连四五六公里，也像模像样的。这是重庆城市建设的高速发展时期。我们大概都有这样的体会。当你看到邮政储蓄银行和建设银行的时候，你愿意去哪家银行存钱办卡？相信大部分人愿意去建设银行。为什么？因为看到邮政储蓄银行的装潢，真的不像个金融机构啊，太简朴了，内心并不把它当银行，还是进了邮局啊。但是建设银行、乃至中信银行呢？装修得富丽堂皇，而且网点多，这些都叫做基础设施建设，所以大家都愿意去。而实际上，邮政储蓄银行和建行的利率都是一样的，而且人家还不用排队。可是你装修不好看、而且网点少，atm机的功能也不如人家的先进。这就是基础设施撇造成的。重庆也一样啊。08年以前，重庆基础设施建设太差了。所以那时候房价才多少钱？那时候，重庆都说买那么多房子的人是傻子。但是08年以后，看看现在重庆的轨道交通，那个发展密度，在全国都排的上前五。再看看各种道路、各种公园、各种写字楼、商圈，对人才是很有吸引力。这叫做聚宝盆效应，如今经过9年多的建设，重庆的聚宝盆效应开始逐渐显现了，而且现在才开了个头。有人说，你怎么知道有那么多外地人来啊？这个数据，我相信官方是有一个人口净流入数据的。但是，也许没有人对这部分净流入人口进行结构分析。而且，很遗憾，我也拿不到这些数据。但是，我们可以从生活经验来获知。最近，我的小区就多了许多操着粤语、潮汕话的外省人。他们或者在周边开个什么潮汕火锅店，或者在电脑城一窝蜂地经营。其实，这帮人是很聪明的。潮汕人会做生意嘛。他们全国到处跑，到处找机会。现在找到重庆来了。这是一个趋势，也是一个变化。大家还可以看到一个现象。现在大家对24小时便利店罗森已经很熟悉了吧。可是，在2011年以前，有几个人知道罗森？日本24小时便利店的开店调研是十分苛刻的。他们要研究人口结构、消费结构还有城市的发展未来。所以，今天有24小时便利店的城市，全国并不多。商业业态的丰富，都在表明商业机会的增加。还有一个变化，不知道大家留意到没有。那就是重庆的餐饮形式开始丰富起来了。以前重庆的餐饮只有川菜、火锅、小面，就没了。而现在呢？港式茶餐厅、粤菜馆、东北菜、云南菜、陕西会馆、蒙古餐厅、韩国快餐、德国餐厅……甚至在有着火锅霸权之称的火锅领域，潮汕火锅也能打开一片天地。都说重庆不排外，但是其实重庆的排外体现在餐饮上。以前，一群重庆本地人要吃火锅，一个外地人说：好辣啊，换一样嘛。重庆的人肯定说：好嘛，那就微辣嘛。看吧，微辣是重庆本地人对外地人的最大让步，管你是同学还是朋友。但是这种餐饮霸权意识开始发生变化了。现在人们会说，那吃其他嘛，吃清淡点，吃茶餐厅。这当然是一种进步，表明重庆人的眼界更宽了，生活条件也更好了。而这种变化，对于吸引来自全国各地的人才是极其重要的。
预期：价格的利器
其实，我们可以看到价格这个东西，供求关系是基本决定规律。但是还有影响价格的因素，就是预期。“预期”是一种很可怕的东西。股票市场的大起大落，其实很大程度上就是预期在起作用。比如，北京房价在2001年开始启动的，标志性事件是那一年，国际奥组委确定北京举办2008年世界奥运会。那时候，北京进入了城市建设的高峰期。全国人民都对北京的预期极高，而全世界的目光也被北京吸引了。所以，北京的房价开始猛涨。重庆目前实际上也存在预期的问题。首先，在去年以前，因为重庆的决策层的政策思路，所以重庆房价在全国来说保持平稳。这里面的因素有很多，一个是政策原因、一个是土地供应量的原因。不过，更大原因是老百姓形成了一个预期——只要黄市长在，房价就不会暴涨。其实从2014年起，重庆的房地产政策就已经发生了变化，最明显的就是土地供应量的变化。不过14年-16年前半年，重庆房价依然处于低迷状态。但是领导一走，重庆房价就开始暴涨了。那一阵子哦，还有什么新闻叫做北上广的人，打飞的到重庆买房。但为何房价要两年后才出现暴涨？其实这就是预期。也就是说，黄市长卸任这个消息，实际上击溃了所有人对“重庆房价不会暴涨”的心理防线。于是，重庆出现暴涨也就不奇怪了。只是，很多人蠢，没有反应过来。现在重庆人民乃至周边区县、四川人民，甚至来自全国的炒房客，其实对重庆房价的预期还是非常高的。主要原因呢，还是因为价格在二线城市中较低，而且房屋的品质比较高，尤其博人眼球的是轨道交通十分发达。
大交通重庆
现在重庆启动了大交通计划。最近重庆市内不少地方都在挖建，要建造内环高架桥和立交。一个城市在发展立体交通，说明这个城市的交通拥堵问题比较严重了，同时也说明了这座城市的汽车保有量较高，富裕居民阶层过多，这座城市的流通性较大，也从侧面说明了经济的发达程度。从另一方面讲，重庆的私家车保有量高，也是因为房价低�...