小编在和朋友聚会中，每次一谈到重庆主城区的房价，说涨的有，说跌的有，总要争得面红耳赤，朋友们知道笔者在从事房地产估价工作，屡次想拉我下水，要我也预测一下重庆未来的房价，给他们的观点一些支撑。耐不住朋友们的多次请求，所以，笔者今天就根据收集和掌握的一些资料，对2018年重庆主城区的房价走势做一个预测。事先声明：此判断为个人观点，不作住房买卖和投资收益保证！
小编认为，决定房价涨跌的因素很多，如社会经济发展状况、政府调控政策、贷款利率、人口流动、土地供应、城市规划、基础配套设施建设、公共配套、人群喜好甚至“风水”等，但主要受以下四大因素影响：政府政策、房贷利率、土地供应和成交量、人口流动。下面笔者就从这四方面作简单分析。
中央和地方出台的房地产调控政策
国家层面
2017年，总书记在《党的十九大报告》中用通俗易懂的语言，给房地产的发展定了调，那就是“房子是用来住的，不是用来炒的！”
总理在2018年政府工作报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。” “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”
中财办副主任在两会上接受记者采访讲：居民债务方面，要通过控制房地产泡沫来防范过快增长，建立新的住房制度和房地产调控的长效机制。
银监会主席郭树清在记者会上讲：“银行是防范金融风险攻坚战的主战场，重点工作之一是要稳定杠杆率，企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低。目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快，需要警惕。”
2018年1月5日，中国银监会发布《关于印发商业银行委托贷款管理办法的通知》（银监发[2018]2号），严控违规资金流向房地产。
从中央到国务院，再到各职能部门连续就房地产表态和下发文件，表明了国家高层对房地产未来发展的态度，那就是“房子是用来住的，不是用来炒的”！而据统计，2017年重庆购房群体中，炒房和投资占据比例超过了50%！住房投资属性弱化，投资房产利润微薄甚至无利可图，投资者就会转向其他行业，根据供需原理，供给不变，需求下降，房价也会下降。故从宏观层面上分析，2018年重庆房价没有上涨的政策土壤。
重庆出台并执行的调控政策
重庆市政府为了遏制快速上涨的房价，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，出台了多项楼市调控政策：
房产税：新增三无人员个人住房税
在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。
金融：打击“首付贷”、“假按揭”，去杠杆升级
严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求。
监管：多部门协同配合打击违法违规行为
为期6个月的整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作，重点查处房地产开发企业的12类违法违规行为和房地产中介机构的13类违法违规行为。九部门分工协作，市国土房管局牵头，市信访办（维稳办）、市工商局、市物价局、市国税局、市地税局、重庆银监局、市公安局、市通信管理局和市城建开发办等部门参与配合。
限贷：公积金“认房又认贷”，二套房首付比例四成
2017年5月9日起，优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。首套住房认定标准为“既认房又认贷”。
限购：本地三套限购，外地限购一套
市区范围内已拥有了三套住房的居民，暂停在重庆市的部分区域购买住房，无住房的非重庆市户籍的家庭，在本市区的部分区域只能限购一套住房。
土地：“拍卖+竞自持租赁”成土拍新环节
17年8月起竞买人有2家及以上（含2家），将采用“拍卖+竞自持租赁房屋比例”方式。
限售
2017年9月23日，重庆市规定主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。
仅2017年一年，重庆市政府就出台了7项房地产调控政策，但因政策执行的效果有一定的滞后性，所以这些调控政策的威力会在今年体现出来。2018年“两会”闭幕之后，预计重庆还会按照国家新出台的房地产调控政策，对现有的调控政策进行修订，若重庆房价涨势不减，不排除重庆市还会出台更加严厉的调控政策，如提高二套房首付比例，延长限售年限等。
现有银行贷款利率不支持重庆房价上涨
现在主城区稍微像样一点的房子，总价都在100万以上，一次性拿出100多万全款买房的人毕竟是少数，大多数人还是要借助银行贷款。正常来说，每年年初银行的房贷额度宽松，利率应有所松绑，但在2018年开年，银行宽裕的额度没有出现，反而等来了更为严格的一系列楼市调控政策和监管表态。仅一年时间，8.5折的首套房贷利率在市场上已经绝迹。
2017年10月起，重庆市内多家商业银行上调二套房贷首付比例，最低40%，利率至少上浮10%，最高上浮45%。见下表：
住房贷款政策和利率高低对房价的影响非常大。我们可以分析一下：2016年下半年至2017年重庆房价之所以大幅上涨，与金融加杠杆有很大关系，中央在2015年底的财经会议上提出了“去库存”，于是，2016年新一轮的信贷宽松期潮涌而至，首套房贷利率打9折，甚至8.5折，首套首付降到2成，二套降到3成，个别开发商甚至自垫首付，首付也可分期付款，对2016年底重庆房价飚升提供了充足的弹药。由此可见，房贷政策和贷款利率高低对房价的影响有多大！目前重庆的房贷利率不但没出现降低的迹象，反而不排除进一步加码的可能，如果现有的房贷政策和利率没有变化，对2018年的房价走势影响可想而知。
土地供应和成交量支持房价保持平稳
房价受住宅供应数量的影响很大，而决定住宅供应数量的，是土地供应数量，土地掌握在政府手里，政府掌控着土地的供应。政府出让的土地数量充足，可建成出售的商品房数量多，能满足购房者的需求，则房价平稳；政府出让的土地数量少，可建成出售的商品房数量不足，不能满足购房者的需求，则住房供不应求，房价必然上涨甚至暴涨。笔者对2013-2017年重庆市的住宅用地和商业用地成交情况及商品房的销售均价作了一个梳理，见下表：
房地产开发从拿地到取得预售许可证开始销售，一般在1.5-2年左右，从上表可以看出：从2014年开始，到2016年，土地成交面积一直在减少，土地出让成交面积少了，假设容积率一样，那么可供销售的房屋面积也会减少，假设2013-2015年拿地，对应到2015-2017年开始销售，则可从表中得出结论：2013年土地成交宗数最多，面积最大，2015年商品房开始销售时，可供销售的房屋数量最多，市场竞争激烈，故2015商品房销售均价最低，而2014、2015年土地成交面积比2013年大幅降低，对应到2016、2017年，可供销售的商品房数量大幅减少，所以2016年下半年房价开始起势，2017年重庆房价大幅上涨，商品房均价达到7,197元/平方米，比2015年上涨了908元/平方米。
2017年7月4日，重庆市公共资源交易网发布重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划，自公布之日起实施。据了解，2017-2021年，重庆主城区计划供应住宅用地9.5万亩，充分保障今后五年主城区各类住宅用地需求。
2017-2019年计划供应5.8万亩（其中：2017年1.8万亩，2018年2万亩，2019年2万亩），即3,866.69万平方米（其中：2017年1,200.00万平方米，2018年1,333.34万平方米，2019年1,333.34万平方米）；2020-2021年计划供应3.7万亩（2,466.68万平方米）。2017-2019年计划供应住宅用地3,866.69万平方米，而2014-2016年商品房用地（住宅+商业）合计成交才3,645.20万平方米！
人口流入重庆房价上涨，但影响不大
重庆作为一个活力十足，刚满20周岁的年轻直辖市，每年还会吸引更多的外来人口工作或落户，给重庆带来一部分购房人群。主城区完善良好的教育和医疗体系，也会吸引一些区县人口来主城区购房。
最近几年重庆对外的人口吸引力度在不断的加强，有数据显示仅仅在2016年的时候重庆市绝对人口净入量就已经超过30万，而且人口大部分来自于重庆附近四川省的三四线地区。
仅从近两年的人口流入判断，2018年重庆的房价还会上涨。但重庆主城区房价已经到了一个高位，区县有能力到主城区购房的人群会越来越少，随着重庆主城区到区县的交通日益便捷，特别是更多轻轨、高铁、高速公路的建成，区县到主城的时空距离缩短。在城市建设方面，区县这些年发展很快，变得越来越宜居，主城区对区县居民的吸引力也在降低。潜在的购房群体减少，住房需求降低，而未来土地供应充足，不支持房价上涨。受到上述因素影响，人口流入对重庆房价的影响不大。
结论
综合分析，笔者认为：2017年，重庆市主城区商品房市场火爆，库存去化率高，各开发商赚得盆满钵满，手中弹药充足，家有余粮，心中不慌。借助2017年房市火爆的余威，2018年上半年销量会比去年同期降低，但房价还会继续上涨，涨幅会逐渐收窄；到了下半年，重庆房价会趋稳，如果房地产税立法进度加快，推出的时间表提前，超出人们的预期，或者重庆市政府出台更加严厉的房地产调控政策，不排除重庆主城区房价下跌的可能。
再次重申：房价涨跌受到很多因素影响，本文仅从政府政策、房贷利率、土地供应和成交量、人口流动这几个方面作了简单分析，文中结论纯属个人观点，不作住房买卖和投资收益保证！