回顾重庆主城九区，10年来房地产市场的运行，经历过“走低、回升、横盘、攀升及回落”。粒子重庆网汇集最新最全的重庆资讯，包含生活，旅游等等十分全面，欢迎您的订阅和关注！
原来市场是四年一周期完成“一跌一扬”的节奏，但在经历2016至2017年的供不应求；
2018年需求透支、规划及土地改革后，主城市场已经进入新的回落与调整期。
纵观2015年之后的重庆主城住宅市场，发生了很多变化。
比如，新进外地企业纷纷布局重庆市场；区域前三甲房企由百亿成长为双百亿、300亿，甚至500亿。
再比如，跟随着重庆房市的上涨，大平层成为改善客群偏好的新物种；合院在过去两年的别墅市场中有代替传统联排的趋势；刚需高层一度成为稀缺业态等；
这些现象的出现，意味着重庆主城市场变了。
在众多的市场变化中，我们想要重点说明的是，重庆主城市场已供应土地的存量结构。
第一，重庆整体市场的中长期库存由高位转向中低位运行。
中长期库存，是指重庆所有住宅项目未售及未开发的存量合计。这一指标的变化，主要是由土地市场的供应量锐减及近几年住宅市场的成交量上涨导致。
2015年前重庆土地供应市场呈现“天量时代”，尤其以2013年为甚，当年土地成交可建体量4606万方。
2011年至2015年，土地成交年平均可建规模约3242.8万方，期间住宅年平均成交量约1576万方。
大体量的土地供应，导致重庆中期库存绝对量一直处于较高位运行。
而近4年重庆土地供应量逐年降低，2019年成交土地可建规模约1200万方。
叠加2016-2018年重庆住宅市场的火爆，去库存明显。
这导致重庆主城传统九区转向中低库存运行的新市场格局：目前中期住宅库存约6000万方，若按照住宅2000万方的年去化量来估算，目前的存量周期大概是3年，是相对健康市场。
第二，近几年土地供应区域外扩，导致市场存量40%以上都在郊区。
2014年至2016年，重庆住宅土地成交区域中，远郊土地成交体量占总成交体量不足30%，2017年这占比从50%逐年上涨接近60%。
目前北区板块住宅存量前三分别是：空港工业园区、蔡家和中央公园，均在300万方以上；
西区住宅存量第一板块为西永，接近300万方，其次是大学城，约245万方；
南区住宅存量第一板块为李家沱，约307万方；
其次是南坪，主要是和黄御峰单盘存量影响；
再次是茶园、高职城。以上存量集中板块，多数亦为新区板块。
第三，土地单宗地供应规模减小，导致企业难以再获得土地红利，越是规模性企业，其操盘项目数量越多。
对于市场而言，一方面，像富力城、华侨城 、约克郡、两江新宸这种大盘，越来越稀缺。
目前，这类稀缺大盘，存量上200万方量级的，仅剩下和黄御峰；百万方大盘仅剩下富力城和中国摩；存量在80万方量级的是恒大云湖上郡。
这类大盘，年度销售金额大致在30-40亿，当然也有去年创造重庆市场神话的融创文旅城，单盘销售金额超过100亿。
以后开发商手上大盘逐年见底后，对于业绩规模而言，少了大盘带来的规模业绩增长点；为了保持稳定的规模，只能寻求拿下更多的新项目。
与此同时，少了大盘也少了土地红利带来的利润来源点，如何控制“多个小项目”利润风险点，是房企投资决策更加慎重的点。
第四，近两年供应土地容积率降低，导致产品业态存量结构发生变化。
前几年，住宅成交土地的平均容积率基本在2以上，叠加“高低配”的产品规划，重庆高层和别墅供应充分。
近两年，土地容积率普遍为1.5左右，规划限高严控后，小高及洋房产品成为了目前存量的主力业态，大概存量占比约45%；高层业态存量大致占比37%左右，剩余是别墅，大概占比18%。
从住宅成交市场来看，高层成交占比约60-70%，这个占比，意味着住宅市场仍是刚需主导；而当前高层存量不足一半。
这导致未来高层业态越发稀缺，洋房产品高层化。
第五，说说几个典型企业的存货结构变化。
由于土地供应端发生较大变化，以“金科龙湖融创”为例，企业手上的存货项目及产品亦发生较大改变。
金科在售项目，主力存货产品以250万以内主导，250-450万的品改产品为辅，500万+高端产品主力仍为九曲河、金科南山及金科城最后一块用地的部分别墅产品。
龙湖自从2018年1月摘取照母山尘林间项目后，在土地市场出手谨慎，后续拿地项目布局于近城或远郊优质地段；
叠加在售项目，龙湖产品存货主力为350-450万以内，2020年舜山府仍是旗下最高端项目。
融创通过近几年的收并购和去年土拍市场的摘地，从刚需高层、洋房到大平层，2020年均有主打项目供应，主力总价段覆盖100-500万；甚至还有雅颂和桃源系列的别墅面市。
虽然融创目前住宅有约350万方的存量，远超龙湖金科，但在近期盘溪和奥体地块的土拍过程中，融创均有参与举牌，可见融创的市场“野心”。
总而言之，重庆主力的百亿量级以上的企业，目前主力产品存货集中于100-250万，次主力250-450万。
2019年的100-450万的住宅市场，融创、金科最擅长的是150万以内的刚需市场，企业销售金额排名占据前两位，融创更是靠刚需产品贡献了接近200亿的销售金额。
而龙湖在细分市场中，最擅长的是“150-450万”的总价区间市场，近三年的企业市场份额均能进入稳定的进入前三甲。
不管是融创、龙湖、金科，还是深耕重庆多年的万科、旭辉、保利、恒大，每一家企业都在参与下重庆市场这盘棋。
他们可能都有多年厮杀重庆市场所积淀的运营经验，旗下在售项目已是他们布局重庆市场落下的棋子。
在今天看来，这些项目多数都为优质存货储备；无疑这些存量项目将助力推进企业继续拓展新市场。
而对于一些进驻重庆不久的房企，在市场下行期间，研究清楚重庆市场的存量下的板块机会和细分市场机会，在投资前端尤为重要。
前两年跟风或者激进拿地的一些项目，在2020年的市场检验下，已然成为市场的失败典型案例。
2020年，是一个比2019年更为残酷的竞争格局。
来源：两江商业评论
责任编辑：蒋巧
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