2017年重庆楼市向好,不仅是房企业绩上涨,其单盘的整体成交金额也有质的提升,甚至有项目突出40亿。
2017年重庆楼盘销售金额排行榜top20
注:数据截止时间为2017年12月29日
数据来源:铭腾市场采集
榜单解读
1.单盘突破40亿
2016年,重庆单盘销售额最高不到30亿,而2017年已经突破40亿,增涨幅度达45%。
2.门槛提高
2017年重庆楼盘销售排行top20的最低门槛24亿元,而2016年楼盘销售排行进入前十的是20亿门槛。
3.北区项目是绝对主力
20个项目中,北区项目13个,占比65%。特别是大照礼区域,排名前五的项目,有4个是该区域的。
2017年重庆楼市大事件
调控无极限
2017的关键词首先跟调控有关:
首先是“调控”。2017年,调控政策可谓史上最严厉的。“本轮调控的最大特色是‘补刀’无极限。”有业内人士如此评价:限购、限贷、限价、限售四大“王炸”,一触即发,尤其是9月22日,重庆市国土房管局出台的《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》,文中明确规定重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易,剑指炒房行为,再次彰显“房住不炒”的定位。
成交创巅峰
铭腾机构数据显示,2017年重庆主城供应量2500万方,去化量3500万方,消耗了1000万方的库存。不仅是住在去库存,在“商改住”、“租售同权”等政策导向下,2017年重庆市商业市场供应200万方,成交230万方,去库存效果也和显著。
房企收并购加剧
最新统计数据显示,重庆2017年公开出让商住地块1230.5万方,而重庆房企新增土储top10的新增总量为2139.4万方。
10个房企的新增土地储备,是全年公开出让土地的1.7倍,这是为什么?原因就是联合拿地和收并购。在收并购方面,最突出的代表就是融创和万科。
新增土地储备第一的融创,2017年没有在公开市场拿太多地块,但增加的土地储备是319.8万方!标志性事件是融创收购万达文旅城,全国为之瞩目。万科拿下瑞安的重庆天地,在产界也是轰动一时,其余收购蓝澳岛、鹅岭峰、新加坡城都只算小菜了。
收并购大潮下,行业集中度越来越高,强者恒强,弱者黯然离场。
行业进入巨头时代
2017年,重庆主城销售额top10房企,成交金额之和达1155亿,市场份额之和达到37.5%。
连续3年的数据显示:重庆地产市场的集中化趋势已经非常明朗。
2017年的重庆,排名第一的标杆房企融创,销售额已经进入200亿量级。相当于主城每卖出16套房,就有1套是融创的。
标杆房企的增长,并不是单纯的外延扩张,其内生式成长也是极为迅猛。如龙湖别墅成交超过40亿元,排名第一;全年单盘销售额最高的金科天元道,一个盘就卖出40亿元。这意味着:一个项目的产出,就相当于以往一个中型房企的产出。
随着收并购的持续增加,随着单盘产出能力增强,房地产未来的集中化趋势,不是持续而是加剧!
地价破万推动改善元年
2017年,与火爆的房产市场相比,土地市场也不遑多让,楼面地价上万已经不是个案而是常态。据统计,全年楼面地价超过万元的土地达10宗之多。
2017年4月1日,首钢拿下的悦来地块,是今年的第一宗万元地,楼面地价达到11711元/㎡。愚人节的这次土地成交,不是玩笑,它成功地掀起了2017年的万元地价潮,而后续的土地限价则被牢牢地控制在11500元以内。
房价上涨,房企才有操作改善产品的利润空间,这是开发的源动力。而地价上涨,则是房企开发改善产品的成本压力。
在动力和压力的双重作用下,2017年的改善型产品百花齐放,难怪业内普遍认为2017年是重庆的改善元年。
房企联合开发成潮流
由于一地难求,地价高企,以及做大规模的焦虑,在2017年,重庆楼市联合拿地的新闻频繁发生,多个联合开发项目一一面世。
据统计,今年出让地块中,房企以综合体拿地14宗。例如远洋+东原+成都合能拿下茶园组团地块;万科+海航+渝富拿下两路地块等。
“联合体”项目包括:新城金科桃李郡、金科金辉博翠山、金科金辉美院、铂悦澜庭、国宾壹号院、融创碧桂园望江府、印江州、华宇旭辉御璟湖山、万科观承、旭辉东原长河原等。
尽管合作中也时常爆出合作双方的不愉快,但从长远的趋势来看,强强联合将成为重庆房地产行业发展的一股潮流。
更多房企大鳄抢滩重庆
2017年,重庆楼市相对宽松的政策环境、充足的土地供应、相对较低的拿地门槛,以及不断提升的城市实力,吸引了更多的品牌房企进入。据不完全统计,今年已先后有中洲控股、金地集团、新城控股、融信中国、荣安地产、中国电建、华远地产、华夏幸福等14家房企,通过招拍挂、政府合作、收购等形式,首次进入重庆。从拿地位置来看,首入重庆市场的房企一般会选择龙洲湾、蔡家、李家沱等未来潜力看好的新兴区域。
截止目前,中国房地产百强企业前20位的房企中,除了中南置地外,其余已全部进入重庆。百强房企中,超过半数进入了重庆。重庆已成为品牌房企的必争之地。
改需占比超过50%,top系产品全面进入重庆
2017年是改需爆发元年,在成交的商品房总量中,90平方米以上住宅场占比超过了50%,和刚需产品评分秋色,其中90-150平米的首改产品的供求最高。
从今年的土地供应情况来看,明年上市的改善型产品将会更多:今年重庆主城共成交土地123宗,其中适合打造改善型产品、容积率在2.5以下地块有67宗,占据明年50%以上的份额。
为使改需产品更有竞争力、实现高溢价,2017年,各大品牌房企纷纷将旗下top系产品引入重庆,比如保利“天”字系的保利天汇,旭辉“铂悦系”的铂悦澜庭,金辉“铭著系”金辉·中央銘著,东原“印”系印江州、印长江,万科“翡翠”系的万科翡翠天麓,华润“九里”系的华润·公园九里,还有龙湖舜山府、中国铁建西派城、国宾壹号院、鲁能星城外滩、龙湖·昱湖壹号、金科·九曲河等等,堪称“井喷”。
主城冒出“新板块”
2017年,重庆楼市好像“凭空”冒出了好几个新板块,比如跳蹬、龙兴、李家沱。这几个一直默默无闻的板块,在今年的土地市场风头十足,吸引了融创、绿城、中航、龙湖、金科、金茂、碧桂园、金地、荣安、金科、荣盛、旭辉、华远等众多开发商进入,抢够了眼球。
这3个板块的冒出,主要原因是土地供应量较大,开发商进入相对比较容易。据铭腾的数据显示,2017年,跳蹬、龙兴、李家沱分别成交土地8宗,并列主城成交最多的板块。跳蹬的可建体量为279万方,全市第一;李家沱可建体量241.29万方,位列第三;龙兴为157万方,也是未来的供应大户。
二手房价格倒挂
2017年,重庆二手房市场异常火爆,二手房价格也在不断攀升,形成了二手房价格高于新房价格的“倒挂”趋势。
分析人士认为,重庆城市核心城区新增供应量已经越来越少,新建商品住房多呈现“郊区化”特点。二手房由于小区成熟,入住率高,配套完善,物业管理水平较高,而且即买即入住的特点,成为更多刚需购房者的选择,从而带动二手房房价不断攀升。尤其实在交通和生活相对便利的核心区域更是有价无市,一房难求。此外,由于新房备案价格受到限价,这也导致新房价格低于二手房价格。