重庆海润资产评估有限公司
（3）院外小菜地补偿。对宅基地院外小菜地的补偿。
重庆海润资产评估有限公司，公司汇聚了大批行业评估专业人才，资深拆迁评估和维权律师，现有十八位拥有在评估、招投标、征收拆迁、企业重组合并收购等专业领域10年以上经验的专业人才，同时本司与全国多家著名评估机构、拆迁法律咨询律师、征收拆迁办、以及评估院校合作，以便为顾客提供有价值的专业服务，从成立至今我司已经服务了全国几千家公司企业和事业单位，我们有着丰富的房屋、厂房、园林、企业拆迁等评估经验，同时为广大被拆迁户做过评估，通过我们的评估以实现了大多数客户的预期目标。
目前服务项目如下：
1、资产评估； 2、固定资产评估；3、厂房拆迁评估；4、企业价值评估 ；
5、机械设备评估； 6、苗圃拆迁评估；7、知识产权评估；8、评估；
9、养殖场评估；10、树木林地评估；11、经营性损失评估；12、企业上市评估；
13、矿场评估、矿厂资产评估；14、水泥厂评估、煤厂评估；15、砖厂评估 、石灰厂评估；16、鱼塘损失评估；17、养猪场评估；18、养鸡场评估；19、养牛场评估；20、园林果园苗圃评估；21、医院及诊所资产评估；22、房屋拆迁评估；
23、经营损失评估。
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重庆九龙坡杨家坪正身百老汇广场22楼
重庆市正阳工业园区园区路白家河a栋5楼
四川成都武侯区一环路南四段衣冠庙
贵州遵义行政服务大厅旁
（6）异地安置补助费。每户2万元，包括宅地、配套设施、租房费等。
房贷利率回顾
1、首套房房贷利率
2019年11月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.71%，相当于基准利率（4.90%）的1.165倍，环比上月持平，房贷利率自17年1月以来在连续22个月上涨之后，首次出现持平。分线城市来看，一线城市首套房利率继续下跌，自上月首次下跌以来继续下降3bp，降幅扩大2bp，利率高为广州市5.62%。二线城市首套房平均利率自17年4月上涨以来首次持平，其中武汉银行首套贷款利率仍然保持高，达到6.26%。
从具体的利率分布来看，融360监测数据显示，2019年11月在全国533家银行中505家银行执行基准利率及以上（占比94.75%），同10月持平，其中执行基准利率上浮10%、15%、20%的银行分别占比22%、30%、26%，为市场主流，而执行20%以上的占比13%。此外，提供优惠利率的银行仅有上海5家（占比0.94%），比去年同期减少8家。
2014-2019年35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
数据来源：融360
整体来看，2019年11月35重点城市首套按揭贷利率在17年以来首次停涨持平，其中广州、深圳、南京、杭州利率下调，而二套按揭贷利率首次整体出现回落，按揭贷方面流动性边际改善。在央行保持流动性合理充裕的大背景下，高信用评级的房企融资成本也继续边际下移近期，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。
2019年10月重点城市首套房贷利率
数据来源：融360
在首付方面，首套房首付3成仍为主流。在融360监测的全国533家银行中，有20家执行2成首付比例，占比3.75%；执行3成首付比例的有413家，占比77.49%；59家银行执行3.5成首付比例，占比11.07%；18家银行执行4成首付比例，占比3.38%，各类首付比例占比均较上月持平。
533家银行首套房首付比例占比分布情况
数据来源：融360
全国533家银行停贷比例
一、中国房地产政策环境分析
2019年11月地方层面继续因城施政，一方面，在政策调控维度，收紧政策出台次数连续四个月下降，同时并没有新增“四限”政策，而另一方面，在政策改善方面，宽松政策出台次数达到了25次，尤其在人才政策方面，落户及补贴政策更加深入三四线城市。
1、人才落户政策方面，根据各地政府网站文件，11月，广东向符合条件高尖端人才和在粤工作外籍或海归人才及其配偶、子女放开落户，江西向中专及以上毕业生、技能型人才放开城镇落户，江门对专科以上学历或初级以上职称人员放开落户。同时，在补贴层面，柳州向新引进硕士、双一流本科、普通本科提供首套房购房补贴8万元、5万元、2万元，湘潭向新引进的重点产业博士、硕士和本科毕业生提供首套房购房补贴8万元、3万元、2万元。北京顺义区向引进的高层次人才提供购房和租房补贴。
近期地方人才政策一览
时间
城市
政策方向
政策内容
11月4日
柳州
购/租房补贴
新引进硕士、双一流本科、普通本科可享受首套房购房补贴8万元、5万元、2万元或租房补贴1000元/月
（3年）、500元/月（3年）、500元/月（1年）
11月7日
湘潭
购/租房补贴
对新引进的重点产业博士、硕士和本科毕业生，分别给予8万元、3万元和2万元首套房购房补贴；对新引进各类高层次人才不在潭购买住房的给予高每月1万元的租房补贴
11月12日
江门
购/租房补贴
承诺工作5年以上并购房的博士、出站博士后给予10万元、20万元购房补贴；毕业两年内硕士、本科生发放租房补贴1000元/月、500元/月，承诺工作3年以上的，购置人才安居房享受8.5折、9折优惠
11月14日
广东
人才落户
符合条件高尖端人才和在粤工作外籍或海归人才及其配偶、子女可落户
11月15日
南昌
购房补贴
新引进落户vr企业且毕业5年内的博士、硕士，分别给予10万元、6万元首套房购房补贴
11月15日
淄博
租房补贴
对省级及以下高层次人才给予高100平米的公寓住房或同等面积的租房补贴
11月18日
北京顺义
购/租房补贴
选择在顺义新购商品住房的高层次人才，给予购房补贴；选择租房的，给予租金减免或租房补贴
11月20日
郴州
购房补贴
对新引进并签订3年以上合同的博士、硕士毕业生给予10万元、5万元首套房购房补贴
11月23日
嘉兴海宁
人才落户+补贴
1.博士、硕士、“双一流”高校和留学归国本科生可落户；2.“双一流”高校本科生、其他高校本科生，分别给予
10万元、5万元购房补贴；3.博士、硕士，“双一流”高校本科生、其他高校本科生给予3万元/年、1.5万元/年、1万元/年、0.5万元/年租房补贴
11月26日
盐城
购/租房补贴
对到盐城企业就业或自主创业、并首次在盐城参加社保的普通高校博士、硕士、本科生，三年内每月租房补助1000元、600元、400元，对买房者给予房价5%补助
11月26日
锦州
人才落户
1.毕业生、中专学历、初级工以上人员，可办理落户；2.对符合条件的博士给予安家补贴、租房补贴
11月28日
义乌
购房补贴
具有义乌户籍、已在义乌工作并缴纳2年社保并承诺继续在义乌工作5年以上的专科以上学历购房可补贴20-140万元，并多不超过购房总价50%（原为30%-40%）
11月28日
江门
人才落户
专科以上学历或初级以上职称人员可落户
11月29日
江西
人才落户
中专及以上毕业生、技能型人才可在城镇落户
11月30日
佛山
购房补贴
给予引进的高等教育高层次人才，博士后、博士安家补贴15万元、10万元
11月30日
青岛
人才政策
1.本科以上的社工专业毕业生可落户（原政策45岁以下本科可落户）；2.购买首套商品房的，给予安家
资料来源：公开资料整理
2、公积金层面，一方面，政策边际宽松主要集中在贷款额度的放宽，如遂宁上调异地缴存职工贷款限额与本地一致，单缴存职工家庭35万元，双缴存职工家庭40万元（原均为30万元）。乌鲁木齐上调夫妻双方正常缴存公积金的贷款高额度，由70万元调整为100万元。值得一提的是，淮安公积金支持职工贷款购房改善居住条件，当开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷，也就是取消原开发面积不低于8万方、楼盘形象进度达到三分之二的限制。
而另一方面，部分城市公积金存在政策边际收紧，其中宣城、许昌、南充暂停住房公积金异地贷款，丽江上调二套房无贷的公积金贷款首付比例，从不低于20%上调至不低于40%。而甘肃公积金对于职工家庭限贷2次，同时规定申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款。
近期地方公积金放松/收紧政策一览
地区
时间
具体内容
放松/收紧
遂宁
11月1日
异地缴存职工住房公积金贷款限额上调至与本地一致，单缴存职工家庭高限额35万元、双缴存职工家庭高贷款限额40
放松
万元（原均为30万元）
西安
11月4日
职工租房提取公积金限额由按照半年缴存额改为按照房租水平(10200元/年/人)
放松
乌鲁木齐
11月28日
夫妻双方正常缴存住房公积金的，高额度由原来的70万调整为100万元
放松
淮安
11月28日
开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷，取消开发面积不低于8万方、楼盘形象进度达到三分之二的限制
放松
武汉
11月30日
公积金异地贷款范围扩大至全国
放松
宣城
11月1日
11月1日暂停异地新购住房公积金及公积金贷款提取
收紧
许昌
11月6日
取消异地购房或房贷偿还公积金提取，取消提取父母、子女公积金用于偿还个人住房贷款
收紧
丽江
11月16日
对拥有1套住房并已结清的，再次申请公积金贷款的，低首付款比例由不低于20%调整为不低于40%
收紧
甘肃
11月16日
对于以缴存职工家庭为单位，住房公积金贷款次数不得超过两次，申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款，包括商业性
收紧
住房贷款和公积金贷款
南充
11月28日
非缴存地或非户籍地购房不得提取住房公积金
收紧
（2）院内土地补偿。对宅基地院内的土地补偿。
中国房地产企业融资现状
1、房地产主要融资渠道分类
房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。其中，筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类，共12小类融资渠道；经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。
1）境内间接融资：类是境内银行贷款，包括可以直接以项目名义贷款的房地产开发贷和并购贷，资金运用灵活的经营性物业贷款，中短期内补充流动资金的流动资金贷，以及政策性银行专项贷款，如棚改或旧改专项贷款、租赁房贷款等。第二类是非标债权融资，和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资，主要包括委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组。
2）境内直接融资：包括三类标准化证券融资。类是在境内股权市场进行的公开股权转让，主要包括ipo、增发、配股；第二类是发行境内信用债，包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具。第三类是发行境内资产支持证券，包括证监会主管的abs和交易商协会主管的abn，主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及物业费等四类底层资产。也包括三类非标准融资。类是股东直接对集团出资，包括大股东增资和引入战略投资者；第二类是对项目引入股权投资者，合作开发、风险利润共担，包括引入少数权益股东、小股操盘和合伙人制度；第三类是以个人借款、企业间拆借为形式的民间借贷。
3）海外融资：类是以内保外贷、项目贷款为主的境外银行贷款；第二类是发行海外债券，包括优先票据、可转换债、可交换债，以美元债为主，也有部分欧元、港元和新加坡元海外债；第三类是海外股权市场上市和再融资；以及海外发行reits、外资并购等其他海外融资方式。
4）供应链融资：对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资。类是开具商业/银行承兑汇票，并给予贴息补偿；第二类是以应付工程款为主的各类应付款，工程款通常包括包干费补贴。
5）销售回款融资：按照购房款资金来源区分，类是购房者自有资金；第二类是个人住房金融，包括商业银行个人住房贷款、公积金个人住房贷款，以及违规流入住房市场的消费贷。
2、房地产融资规模
从总量上看，房企融资规模持续增长，2015年至2019年一季度分别为13.9万亿、18.3万亿、19.5万亿和5.9万亿。从具体项目看，融资规模从大到小依次是个人住房金融市场、银行贷款、应付款融资、非标融资、国内证券市场、海外融资。2019年分别占总融资规模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去销售回款，房企主要的融资工具是银行开发贷、应付款融资、委托贷款和信托贷款，2019年分别为3.6万亿、3.4万亿、1.9万亿和1.1万亿，分别占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019q1房企主要渠道当年融资规模及结构测算
融资渠道
2019年q1
2019年
2016年
2015年
1.银行贷款（亿元）
（1）开发贷
14917
35600
27367
28067
（2）并购贷
939
3281
2467
1628
小计
15855
38881
29834
29695
2.非标融资（亿元）
（3）委托贷款
3880
18942
19110
15613
（4）信托贷款
3224
11092
7327
5386
小计
7104
30034
26437
20999
3.境内证券市场融资（亿元）
（5）股权融资
90
284
1673
1490
（6）信用债融资
1214
3024
10150
6041
（7）资产证券化
410
1737
802
271
小计
1714
5045
12625
7802
4.海外融资（亿元）
（8）海外股权融资
139
274
434
920
（9）海外债
812
2934
932
532
小计
951
3208
1366
1452
5.个人住房金融市场（亿元）
（10）商业个贷
17421
64714
68314
39443
（11）公积金贷款
2384
9535
12702
11083
（12）消费贷
-439
9552
867
-
小计
19366
83802
81883
50526
6.应付款（亿元）
（13）应付工程款
8685
17967
17059
15183
（14）其他应付款
5604
15688
13857
13810
小计
14289
33655
30916
28993
总计
59280
194625
183061
139467
蒋经理
023-86110372
18423450099
qq: 2263053323