对于房产投资客来说，重庆是一座来了就不想走的准一线城市。
1、重庆是“新一线”城市中，唯一不限购的城市。2、相比热点二线城市们，重庆的信贷还有优势。3、重庆基础设施很贵，地铁（轻轨）便捷，未来还有很大的提升预期。4、重庆按套内面积卖，放眼全国 ，重庆房价是洼地。5、重庆将调控加码，限购升级是大概率。
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重庆的魔力
重庆大的无边无际，本质上是一个省。省会就是主城区，再加周边几十个区县。
2017年重庆人口统计是3000万，很多人质疑这是加上周边县城的。但实际情况是，郊县人口大量涌入主城区，就像是四川各地人口涌入成都。
重庆地形很特别，城市由两条江和几条山脉切割得比较支离破碎，不能像平原城市那样环状发展。
因此，桥梁和隧道决定了区域房地产的价值。
我们看下面这张图，两江交汇的地方就是渝中半岛，在歌乐山和南山两条山脉线以内就是重庆的主城区。
——图片来源于重庆新一线
一个城市的轨道建设决定了一个城市的区域地位、城市规模。
截至2017年12月，重庆轨道交通运营线路共有6条，1、2、3、5、6、10号线，线网覆盖重庆主城区全域，里程总长度位居中国第六位、中西部第一位。2018年还将开通一个环线，环线是重庆市唯一的闭合环形线路，线路全长50.3公里，沿途共33个站点，其中13个为换乘站点。至2020年，重庆市将形成轨道交通1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、6号线、9号线、10号线和环线9条线路为主的轨道交通网络，跨越322公里，可通达主城9大城区，预计运营里程近500公里；将连接两个城市中心及六个城市副中心，以及江北机场，江北、上桥、沙坪坝及菜园坝铁路客运站，朝天门码头等主要交通枢纽以及城市各类主要的活动中心、居住区、工业区、高新技术开发区、文教区、旅游区等，形成高效衔接、快慢组合的大都市区轨道交通一体化网络，推动大都市区一体化发展。
重庆现在的拥堵是因为轨交线路多是单打独斗，没有形成立体的网络，那我们从这张图上可以看到，这就是重庆十七线一环远景线网规划。
那我们细化一点呢，可以看到渝北核心以及照母山轨交规划略高于其它片区之外，整体还是比较均衡的。
当然这是2050年的轨道规划，将来还有很大的调整空间，我们之所以单独拿出来说，因为它可以反映出近三年政府方向和开发热点，对预判区域价值是很好的参照物。
所以最后，你会看到核心的地方在这里。
渝中有9条线 北区核心11条 再往北照母山礼嘉9条 再往北的悦来—中央公园7条 蔡家5条 龙兴4条，4号通江北，8号通茶园，14号线通弹子石，快轨k1通大坪 沙坪坝，目前沙坪垻堵车严重，只有一条开通，未来另外四条开通，虽有缓解，但还是堵。 大学城有六条，基本上大学城和三北的联通 九龙坡西站开通了，没地铁还不行，未来有8条 南坪片区有五条 茶园，看起来有点绕，也有五条 巴南，有六条，有意思的是为了巴南11号线两次过长江，真舍得。
总的来说呢，北部片区有惊喜，但总体还是均衡的，可以说，有地铁的地方，其区域价值都将得到提升。
我们再来看外部交通情况。
至2020年，重庆市将开工建设渝湘、渝昆、渝西、兰渝、成渝中线、渝汉等6条约1400公里高铁。最终实现重庆至成都1小时到达，至贵阳2小时，至西安、昆明、武汉、长沙4小时到达，至广州6小时以内到达，至北京、上海8小时到达。
我们看到随着重庆西站的落成，重庆成为米字型高铁中心，还有一大四小的机场建设，这些都为未来5-10年重庆虹吸500万人口做准备。
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价值体系紊乱进入无中心二环时代
据锐理数据统计，2017年土地市场量价齐涨，楼面价达4631元/㎡。
相交2016年，17年成交土地体量涨幅20%；楼面价同比增长46%，连续两年涨幅超过 40%。
从成交楼面价排名top10看，有6宗地位于两江新区，分别在悦来、大竹林、礼嘉。
所以我们会发现重庆的房产开发已经进入了二环时代，核心区已经没有多少开发空间，随着外环地价和房价的上升，一环内资产的价格也将随之上升。
西永、龙兴、李家沱、茶园位列成交宗数前三，其中西永、李家沱和中央公园更是可建规模超200万方，表明重庆开启全面外拓时代。
所以，核心区域地稀价高，土地外延主城二环，形成“北-南-西”三角鼎立发展格局。
以上是土地市场的表现，那房地产市场基本面是怎么样呢？
2017年重庆主城区商品房市场表现“量价齐升”， 供应2549万方，环比上升14%；成交3517万方， 环比上升28%；成交均价8828元/㎡，环比上涨22%。
2017年重庆主城区商品房，第四季度供应加大；成交保持高位，成交均价年中达峰值；存量逐月减小。
北区市场热度不减，各区域房价分化明显，最大价差达一倍。
2017年重庆主城区各区商品房成交量排名前三依次是两江新区、渝北区、九龙坡区，其中渝中区成交均价继续占据高位，这与渝中区区域成熟、土地稀缺等因素必不可分；两江新区照母山、礼嘉、中央公园成交量占据主力，而九龙坡区主要以杨家坪、凤天路、二郎区域占据主力，南岸区则主要以弹子石、茶园组团为主；渝中区房价领先平均水平52%，两江新区房价领先平均水平25%；2017年高层市场刚需产品供应不足，大平层产品井喷，导致高层市场成交量涨幅仅5%，但成交价涨幅高达29%。2017年重庆主城区各区高层成交量排名靠前的依次是渝北区、巴南区、南岸区，两江新区、九龙坡区，全年成交了均在200万㎡以上；渝中区成交均价继续占据高位，这与渝中区区域成熟、土地稀缺、以及大平层产品集中等因素必不可分；商品房市场表现供不应求，量价创历史新高；北区成交排名靠前，城市向北热度不减。
各区域房价分化明显，最大价差达一倍。
总之，我们看到重庆全面进入中心二环新区时代。
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是真调控还是去库存？
2017年出台了一系列住房限售，土地及预售限价、信贷收紧、三无人员征房产税等调控政策，还有限售政策以及叠加土拍收紧、供应结构优化、市场监管严格等等力度超前。
信贷政策在不断收紧，五大行提高房贷基准利率，购房成本增加。
以上都是我们对重庆大势进行了分享。接下来我们聊聊重庆楼市现在还有什么机会。
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重庆目前的楼市现状
现在在重庆看房子，大家都会有一个问题就是，重庆市场短期的空间还有多大？
我们知道重庆从2016年10月开始，到我们三月底到重庆调研的时候，已经连续涨了18个月了。尤其是两滨一嘴，渝北的新区等。
那么我们该如何判断重庆楼市的走势？
放眼望去，渝中区、渝北区、江北区、九龙坡、沙坪坝、南岸区、大渡口和巴南区都有属于自己的中心商圈。
可以说，重庆处处皆是中心，也可以说：重庆是一座无中心概念的城市！
所以我们按区介绍。
江北区
历史悠久，商业发达。
现在核心区在观音桥商圈，是重庆所有小仙女儿的最喜欢的地方。另外北滨一路二路依托江北嘴cbd，是重庆新的商贸金融、金融产业中心。
江北的热点板块是江北嘴中央商务区和高端生活区；
为避免出现缺少商业配套而出现的空城现象，江北嘴规划了大体量的商业配套。未来1-3年，该区域内将陆续建设超100万方的大型商业设施以及文化旅游项目。
2018年江北嘴金融中心和江北嘴商业中心将全面呈现。
我们说几个典型的目前在售的楼盘：
中铁建西派城，精装大平层，上次开盘21000-22000，最近要开一栋楼，200多套，44f，比上次涨1000元，面积是套内130-160左右。恒大中央广场，新鸥鹏教育城，卖完了。保利观澜，在售3期，月底推出260套房，均价18000-20000精装；最低首付50%，三无人员具备1、国央企、2、上市公司、3负债低，流水大，三者具备其一即可。紫御江山，最近开一栋楼，300套，99、88、115，精装，3t8户，套内均价22000-30000，标准ceo。目前再排卡，销售中心需要甄别购买能力。
我们的感觉的价格贵，买到的几率高。对待三无人员最友好。
我们会看到重庆向北，江北区一路向上的趋势非常明显。
因为重庆一路向北，所有就有了渝北。
渝北区
渝北区作为重庆gdp排名第一，地势平坦，土地面积最大的主城区。
片区内有机场、高铁站，还有两江新区的很多产业园。
1、照母山板块
照母山是整个两江新区的核心区，也是最早开发的区域，目前已经进入到尾声。
目前在售的项目有恒大御府、恒大世纪城，恒大照母山、世贸珺悦府。
片区内高层15000元/㎡，洋房17000-22000元/㎡。
照母山从不被人知到重庆首席居住区， 凭借区位优势、富人区定位的圈层优势，照母山正在成为重庆下一个城市中心。
不过，雄心勃勃的照母山，却始终难掩一个事实：除了零星社区商业以外，具备辐射、带动力的大型商业还是一片空白。
整个照母山的商业配套，基本上都是围绕在金州大道两侧，以金科时代中心和约克郡为轴心，进行的一个带状分布的商业带。
我对照母山的看法是重庆土著看好渝北方向，民间的说法是北部是富人区，而且本地人好面子，哪怕只是买个普通高层，也觉得自己进入了那个圈子。
对于投资如果新开楼盘套内单价15000元/平以内可以入。
2、悦来板块
城市界面整洁有序，与蔡家版块隔江相望。高层在13000-14000，洋房17000左右。
3、中央公园
中央公园资源稀缺，居住环境相当不错，纯正的中央公园主要是三个楼盘组成——金茂、鲁能、香港置地，以及其它附属楼盘。
这个片区最早进驻的开发商是鹏润当时拿地楼面价1736元每平米。
最近一次拿地是2017年3月，雅居乐进驻，拿地价直接到了9352元。
我们会看到楼面价开始翻翻，2017年更为凶猛。
悦来-中央公园其实算一个板块，片区内的容积率都很低，基本在2.5之下，所以产品普遍以小高、洋房、别墅为主。而早期低价地出货时间已长，刚需产品越来越少。后期高价地入市，预计价格将拉升。
它们的市场表现也是类似的，基本上都是热点楼盘，排号都需要找关系，公开摇号，关系户先得。
4、礼嘉
其实是大竹林组团的延续。
随着照母山和大竹林开发接近尾声，礼嘉成为2017以来最热的版块。
2017年，礼嘉片区拿下了数块楼面价超过11500的地块，并只能进行现房限售。
整个片区内在售项目很少，大平层 19000—22000元/㎡，清水；高层套内均价17000-18000左右。
房源抢手，很难买到。
5、蔡家
目前还处在前期无序开发阶段，缺乏统一规划。 片区内有轻轨6号线，规划有10号线和13号线。
片区高层价格清水套内11000-12000左右，洋房14000左右。
总结一下：
1、政府限价下，渝北区一二手基本无倒挂现象。
2、现在有一种观点是重庆向北或许会因为城市主政人的改变而有变化。但我们总体看下来的感受是，目前应该是板块的轮动，而不是城市发展方向和片区定位的变化。
巴南区
接下来看我们看一下巴南区，它是相对偏远的一个区，北边连接南岸区，这个区最大的特点是拥有丰富的旅游资源和人文资源，好山好水好风光，房价相对便宜。
现在有两个核心商圈：李家沱和鱼洞商圈，还有一个新区是龙洲湾，我们的判断是巴南区会有比较好的发展，从17年的土拍看，土地价格和土拍数量量价齐升，在楼市上李家沱和龙洲湾都算是比较有潜力的区域。
1、李家沱
李家沱是巴南区政府进行更新改造的重点片区，未来属于主城南。
西与九龙坡区 、大渡口区隔江相望，北与南岸区接壤，交通便捷。城镇户籍人口15万人左右。
现阶段除已建成的融汇半岛、恒大城等小区外，这个片区主要处在中期开发建设中，但地都有主了。
目前李家沱版块入驻的房企已经超过了30家。有融汇、协信、旭辉等。2017年，华润、中建、碧桂园等也都进驻到这个板块。
比较有代表的项目是千江凌云，这个项目是碧桂园、金科、旭辉三家开发商开发，700亩占地，分五期开发，洋房均价11000-12000；高层3t8均价9200-9500。华润澜山望，占地300亩，计划4月初开盘推出9栋洋房，上次均价9500-11000。预计下半年推高层。
2、龙洲湾
因为重庆主城二环时代到来，龙洲湾成为主城南部拓展重点区域，同时也是巴南区打造中央文化休闲活动区的核心区域。龙洲湾距解放碑只有12公里，规划人口46万人。
在轨道...